So berechnet sich die Rate eines Annuitätendarlehens
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate; sie wird aus Sollzins und anfänglicher Tilgung auf die volle Darlehenssumme berechnet.
300.000 € · (3,8 % + 2 %) / 12 = 1.450,00 €. Im ersten Monat sind davon 300.000 € · 3,8 % / 12 = 950,00 € Zinsen und 500,00 € Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil wächst; nach zehn Jahren ist die Restschuld auf 227.146,28 € gesunken. In dieser Zeit zahlen Sie 101.146,28 € Zinsen.
Wie die Tilgung Laufzeit und Zinskosten bestimmt
Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und spart Zinsen, kostet aber eine höhere Monatsrate. Die Tabelle rechnet 300.000 € zu 3,8 % mit gleichbleibendem Zins bis zum Ende:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit gesamt | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.200,00 € | 263.573,14 € | 41 J. 5 M. | 295.363,77 € |
| 2 % | 1.450,00 € | 227.146,28 € | 28 J. 1 M. | 188.297,37 € |
| 3 % | 1.700,00 € | 190.719,42 € | 21 J. 7 M. | 139.999,03 € |
| 4 % | 1.950,00 € | 154.292,56 € | 17 J. 8 M. | 111.893,63 € |
Mit 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 41 Jahre, und die Zinsen erreichen fast die Höhe der Darlehenssumme. Diese Zahlen setzen voraus, dass der Zins nach der Zinsbindung gleich bleibt; das ist eine Annahme, keine Prognose.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung müssen Sie neu finanzieren, zu dem Zins, der dann gilt. Steigt der Zins, steigt bei gleicher Tilgung die Rate. Eine lange Zinsbindung verschiebt dieses Risiko nach hinten. Ein Darlehen mit festem Sollzins können Sie nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.[2]
Sondertilgung: Wirkung und Vertrag
Eine jährliche Sondertilgung senkt die Restschuld und die Gesamtlaufzeit stärker, als ihr Betrag vermuten lässt. Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr bleiben nach zehn Jahren 167.484,99 € statt 227.146,28 €, und das Darlehen ist nach 19 J. 0 M. statt nach 28 J. 1 M. getilgt.
Anders als beim Ratenkredit können Sie ein Immobiliendarlehen mit festem Zins während der Zinsbindung nur bei einem berechtigten Interesse vorzeitig zurückzahlen.[3][5] Die Vorfälligkeitsentschädigung ist hier nicht auf 1 % begrenzt.[4] Sondertilgungen sind deshalb nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht; vereinbaren Sie das vor der Unterschrift.
Was Baukredite aktuell kosten
Neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte kosteten im September 2026 im Durchschnitt 4,13 % effektiv, einschließlich Kosten.[1] Nach Zinsbindung unterschieden sich die Durchschnittszinsen nur wenig:
| Zinsbindung | Effektivzins |
|---|---|
| variabel oder bis 1 Jahr | 4,51 % |
| über 1 bis 5 Jahre | 4,03 % |
| über 5 bis 10 Jahre | 3,91 % |
| über 10 Jahre | 4,13 % |
| alle, einschließlich Kosten | 4,13 % |
Der effektive Jahreszins in Ihrem Angebot enthält die Kosten, die Sie für den Kredit zahlen müssen; Notarkosten und Grundbuchgebühren für den Eigentumsübergang gehören nicht dazu.[6] Diese Kaufnebenkosten berechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner mit.
Beispiele
Standardfall
300.000 €, 3,8 % Sollzins, 2 % Tilgung, 10 Jahre fest: Rate 1.450,00 €, Restschuld nach 10 Jahren 227.146,28 €.
Mit Sondertilgung
Zusätzlich 5.000 € am Ende jedes Jahres: Restschuld nach 10 Jahren 167.484,99 €, Zinsen in den 10 Jahren 91.484,99 € statt 101.146,28 €.
Feste Rate statt Tilgungssatz
250.000 € zu 3,8 % und 1.200 € Rate: Das entspricht 1,96 % anfänglicher Tilgung.
Typische Fehler
- Die Restschuld vergessen. Nach der Zinsbindung ist das Darlehen meist nicht getilgt; die Anschlussfinanzierung kann teurer werden.
- Zu niedrige Tilgung wählen. 1 % Tilgung hält die Rate klein, verlängert die Laufzeit aber um Jahrzehnte.
- Sollzins und Effektivzins verwechseln. Für den Vergleich von Angeboten zählt der effektive Jahreszins.
- Mit Sondertilgung rechnen, die nicht im Vertrag steht. Ohne Vereinbarung ist sie während der Zinsbindung meist nicht möglich.
- Kaufnebenkosten nicht einplanen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen zum Kaufpreis hinzu.
Modellrechnung, kein Angebot. Der Rechner ist keine Kredit- oder Anlageberatung. Verbindlich sind nur das Angebot und der Darlehensvertrag Ihrer Bank.
Ob sich eine vermietete Wohnung trägt, zeigt die Seite Mietrendite berechnen. Für Konsumentenkredite gibt es den Rechner auf Kredit aufnehmen, und wie Erspartes für das Eigenkapital wächst, berechnet der Sparrechner.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Monatsrate für einen Immobilienkredit?
Darlehenssumme · (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12. Bei 250.000 €, 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 250.000 · 5,5 % / 12 = 1.145,83 € im Monat.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss. Bei 300.000 €, 3,8 % und 2 % Tilgung sind es nach zehn Jahren rund 227.146 €.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Das hängt von Ihrer tragbaren Rate ab. Rechnerisch gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto geringer die Zinskosten. Vergleichen Sie im Rechner mehrere Tilgungssätze.
Kann ich einen Baukredit nach 10 Jahren kündigen?
Ja. Ein Darlehen mit festem Sollzins kann nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, auch bei längerer Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Was bringt eine Sondertilgung?
Sie senkt die Restschuld direkt; dadurch fallen auf diesen Betrag keine Zinsen mehr an. Im Beispiel verkürzen 5.000 € pro Jahr die Laufzeit um mehr als neun Jahre.
Quellen
- MFI-Zinsstatistik: Effektivzinssätze der Banken in Deutschland, Neugeschäft (Konsumenten- und Wohnungsbaukredite an private Haushalte)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 500 Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 502 Vorfälligkeitsentschädigung
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 491 Verbraucherdarlehensvertrag
- Preisangabenverordnung (PAngV), § 16 Verbraucherdarlehen