Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis; sie ist schnell gerechnet, lässt aber alle Kosten außen vor.
950 € · 12 = 11.400 € Jahresmiete; 11.400 / 250.000 · 100 % = 4,56 %. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht, hier 250.000 / 11.400 = 21,9.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 950 € Kaltmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 171.000,00 € |
| 20 | 5 % | 228.000,00 € |
| 25 | 4 % | 285.000,00 € |
| 30 | 3,33 % | 342.000,00 € |
| 35 | 2,86 % | 399.000,00 € |
Nettomietrendite: was nach Kosten bleibt
Die Nettomietrendite zieht von der Jahresmiete die Kosten ab, die Sie als Vermieter selbst tragen, und bezieht das Ergebnis auf den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
- Umlagefähig sind Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser oder Müllabfuhr, wenn der Mietvertrag das vorsieht; sie trägt dann der Mieter.[3][2]
- Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten; sie gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten.[1] Diese Kosten tragen Sie in die Zeile „Nicht umlagefähige Kosten“ ein.
- Kaufnebenkosten sind vor allem Grunderwerbsteuer, je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 %,[4][5] dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf ein Makler, der für beide Seiten tätig ist, von Käufer und Verkäufer nur gleich viel verlangen.[6]
- Mietausfallwagnis deckt Leerstand und ausbleibende Zahlungen ab; der Prozentsatz ist Ihre Annahme.
Im Beispiel bleiben von 11.400 € nach 2 % Mietausfall und 1.800 € Kosten 9.372,00 € Reinertrag. Bezogen auf 250.000 € plus 10 % Nebenkosten ergibt das 3,41 % netto.
Kaufpreis für eine Zielrendite
Den höchsten Kaufpreis für eine gewünschte Rendite erhalten Sie, indem Sie die Formel nach dem Kaufpreis auflösen. Für eine Bruttomietrendite: Kaufpreis = Jahreskaltmiete / Zielrendite. Für eine Nettomietrendite: Kaufpreis = Reinertrag / (Zielrendite · (1 + Nebenkostensatz)).
Für 4 % netto dürfte die Beispielwohnung höchstens 213.000,00 € kosten, für 4 % brutto (Faktor 25) höchstens 285.000,00 €. Das sind Rechenergebnisse auf Basis Ihrer Annahmen, keine Aussagen über den Wert einer Immobilie.
Was die Mietrendite nicht zeigt
Die Mietrendite misst nur den laufenden Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Sie berücksichtigt nicht die Finanzierung: Wer mit Kredit kauft, zahlt Zinsen, die den Ertrag schmälern; die Rate berechnet der Kreditrechner Immobilie. Auch Steuern, Wertänderungen der Immobilie und größere Sanierungen stehen nicht in der Kennzahl.
Beispiele
Wohnung in der Stadt
250.000 € Kaufpreis, 950 € Kaltmiete, 10 % Nebenkosten, 1.800 € Kosten, 2 % Ausfall: 3,41 % netto, 4,56 % brutto, Faktor 21,9.
Höchstpreis für 4 % netto
Gleiche Annahmen: 213.000,00 € Kaufpreis, plus 21.300,00 € Nebenkosten.
Typische Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete eintragen. Betriebskosten sind durchlaufende Posten und keine Rendite.
- Kaufnebenkosten vergessen. Sie erhöhen das eingesetzte Kapital und senken die Nettorendite.
- Umlagefähige Kosten abziehen. Was der Mieter über die Nebenkosten zahlt, gehört nicht in die Kostenzeile.
- Brutto mit netto vergleichen. Vergleichen Sie Objekte immer mit derselben Kennzahl.
- Leerstand ignorieren. Schon ein Monat ohne Miete kostet rund 8 % der Jahresmiete.
Keine Anlageberatung. Der Rechner zeigt Formeln und Definitionen und rechnet mit Ihren Annahmen. Er bewertet keine Immobilie und empfiehlt keinen Kauf.
Prozentuale Unterschiede zwischen zwei Objekten rechnet der Prozentrechner aus. Die Grunderwerbsteuer Ihres Landes zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner, und wie sich die Kaufkraft der Miete über die Jahre verändert, der Inflationsrechner.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Brutto: Jahreskaltmiete / Kaufpreis · 100. Netto: (Jahreskaltmiete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) · 100.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ignoriert Kosten und Nebenkosten. Die Nettomietrendite zeigt, was nach den Kosten, die der Vermieter selbst trägt, bezogen auf das gesamte eingesetzte Kapital bleibt; sie ist immer niedriger.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten entspricht; das sind 4 % Bruttomietrendite.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Vor allem Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Sie zählen nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten und bleiben beim Vermieter.
Zählen Kreditzinsen zur Mietrendite?
Nein. Die Mietrendite bezieht sich auf das gesamte eingesetzte Kapital, unabhängig von der Finanzierung. Wie sich ein Kredit auswirkt, rechnen Sie gesondert aus.
Quellen
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 Betriebskosten
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 Aufstellung der Betriebskosten
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
- Grunderwerbsteuer zahlen (Leistungsbeschreibung Hessen): Steuersätze der Länder zwischen 3,5 und 6,5 v. H.
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 11 Steuersatz, Abrundung
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien